Hipoteca inversa o cómo sacar rentabilidad a una propiedad

La hipoteca inversa es un producto que puede resultar muy atractivo para mejorar la capacidad económica una vez superada la edad de jubilación. Pero antes de decidir si se adecua a las necesidades de cada uno, vamos a detenernos a ver las características específicas que tiene y qué requisitos se deben cumplir. 

¿Qué es una hipoteca inversa? Significado: 

Se trata de un producto financiero que la banca ofrece a personas mayores de 65 años,  personas altamente dependientes o que acrediten una discapacidad igual o superior al 33%. La hipoteca inversa es un tipo de préstamo con garantía hipotecaria a través del cual el cliente recibirá una renta mensual vitalicia por los intereses  generados sobre el valor de su propiedad.

Es decir, si tienes propiedades o patrimonio inmobiliario pero no puedes obtener liquidez por ellas, es la manera de conseguir una renta. 

Hipoteca Inversa: ¿Cómo funciona?

El significado de la hipoteca inversa es muy fácil de entender. Como bien indica su nombre, funciona del modo contrario a las hipotecas habituales. El solicitante no tendrá que pagar una cuota mensual por el préstamo recibido, sino que recibirá la cantidad pactada por parte de la entidad bancaria. 

Si no se transmite la titularidad de la propiedad, los que se harán cargo de la devolución del préstamo serán los herederos del solicitante. Con el fallecimiento del titular, estos podrán elegir devolver el dinero a la entidad bancaria de varias formas: 

  • Devolver el dinero al banco de su bolsillo y quedarse con la vivienda. 
  • Vender el inmueble para pagar la deuda.
  • Contratar una nueva hipoteca para así hacer frente a la deuda poco a poco. 

Normalmente se dispone de un año desde el fallecimiento del titular del préstamo para devolverlo. Además, es muy habitual que la cantidad a devolver sea inferior al valor de tasación de la vivienda. 

Características de un contrato de hipoteca inversa

Vamos a ver algunas de la singularidades que tiene el contrato de hipoteca inversa: 

  • Edad del solicitante y valor del inmueble

El importe que recibirá el solicitante se calculará en función del valor de tasación de la vivienda que se ponga como garantía y también la edad del solicitante. Cuanto más mayor sea el cliente, más elevadas serán las mensualidades que percibirá. 

  • Modalidades de cobro

Existen varias modalidades de cobro. Se puede hacer en un pago único o en forma de mensualidades vitalicias o temporales. También se ofrece una modalidad mixta a través de la cual se recibirá un pago elevado al inicio de la vida del préstamo y la cantidad restante en mensualidades. 

  • Propiedad de la vivienda

En ningún momento cambia la titularidad de la vivienda, sino que esta funcionará como garantía del préstamo. En este sentido, el propietario puede seguir viviendo en ella o incluso alquilarla si así lo desea. En este último caso es posible que el banco solicite revisar el contrato de alquiler, para asegurar que no sea vitalicio ni de renta mínima. 

  • Sin cuota de amortización

La deuda siempre se podrá cancelar de forma anticipada si así se desea. En caso contrario, esta se amortizará, por parte de los herederos, al fallecer el titular. 

  • Beneficios fiscales

Un contrato de hipoteca inversa, en el caso de primeras viviendas, está exento del pago de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Además el importe que se obtenga del préstamo no tributa a través del IRPF. 

En la segunda edición de la Guía de la hipoteca inversa publicada por el Banco de España, podrás encontrar toda la información necesaria sobre este producto financiero. 

hipoteca inversa con suitaprest

Requisitos para poder acceder a este producto

Para poder contratar este producto financiero es necesario que tanto el solicitante como el inmueble cumplan una serie de requisitos. Vamo a ver cuáles son: 

  • Hipoteca inversa: edad mínima

La edad mínima para solicitar una hipoteca inversa suele ser 65 años. Sin embargo, cada entidad financiera puede modificar este límite, y en España lo más habitual es que lo encontremos en los 70 años. 

  • Ser propietarios de la vivienda

Se debe ser propietario de una vivienda libre de cargas. En el caso de que tenga hipoteca pendiente, se deberá cancelar antes de la contratación. Normalmente las entidades bancarias adelantan la cantidad que quede pendiente a cuenta del préstamo que se recibirá.  

  • Tasación de la vivienda

La vivienda debe estar tasada por un valor superior a 150 mil euros y también debe estar asegurada contra daños. Si quieres saber más sobre el valor de tasación de una vivienda o quién puede tasarla, no te pierdas estos artículos de nuestro blog. 

  • Ubicación del inmueble

En la mayoría de los casos, las entidades solicitan que la vivienda que vaya a ser la garantía del préstamo esté ubicada en una capital de provincia. Además, en los últimos años, las hipotecas inversas sólo suelen concederse en el caso de viviendas habituales, y raramente con segundas residencias. 

  • Tener herederos

Estos serán los encargados de devolver el capital del préstamo y los intereses derivados. Por eso es un requisito indispensable en las hipotecas inversas. 

Tipos de hipotecas inversas

Existen tres tipos de hipotecas inversas, cada una con unas características específicas, Según las necesidades del solicitante, le convendrá contratar una u otra. 

  • Hipoteca inversa temporal

Con este tipo de hipoteca inversa, se recibirá una cantidad mensual pactada por un periodo de tiempo determinado. Cuando haya pasado este plazo de tiempo, el cliente no perdería la propiedad de la vivienda, pero sí dejaría de recibir el dinero. Además, el préstamo seguirá generando intereses hasta que se amortice en el momento en que fallezca el titular. 

Las cantidades recibidas dependerán tanto de la edad del solicitante, como del valor de tasación de la vivienda y el periodo por el que se solicite el préstamo. Este tipo de producto suele ser más atractivo para personas más mayores, que la hipoteca inversa vitalicia. 

  • Hipoteca inversa vitalicia

En este caso el cliente recibirá una renta mensual vitalicia. Con este producto la mensualidad será siempre inferior a la percibida con la hipoteca inversa temporal. Esto es así porque las entidades quieren asegurarse que no tendrán que ingresar más dinero que el valor de tasación del inmueble. La cantidad recibida siempre dependerá de la edad del solicitante, del valor de la vivienda y también de otros factores como la esperanza de vida. Es lo que se denomina cálculo actuarial, en el que se estiman los costes teniendo en cuenta diversas variables. 

  • Hipoteca inversa de disposición única

En este caso se recibiría la cantidad pactada en un pago único, que el solicitante podrá administrar como mejor le convenga. 

En algunas entidades que ofrecen hipoteca inversa también existe la posibilidad de solicitar una combinación de los dos productos. Es decir, recibir una cantidad más elevada al inicio del préstamo, y después ir cobrando mensualidades más reducidas. 

  • Con transmisión de la titularidad de la vivienda

Se trata de una de las operaciones más habituales con este tipo de producto, ya que no es necesario tener herederos. Se transmitirá la titularidad de la vivienda a la empresa financiera que nos ofrece el producto. Siempre se conservará el usufructo vitalicio de la vivienda, lo cual permite habitarla o incluso alquilarla. El mayor inconveniente es que, en el caso de haber herederos, estos perderían el derecho a revertir la operación. 

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Simulación de hipoteca inversa

Para realizar una simulación de hipoteca inversa, se deben tener en cuenta varios factores: 

  • La edad del solicitante. Cuanto más mayor sea, mayores serán las mensualidades que cobrará. 
  • Valor de tasación de la vivienda. La cantidad recibida irá directamente ligada con el valor de tasación de la vivienda que funcione como garantía del préstamo.
  • Modalidades de cobro. Ya hemos comentado que existen distintas modalidades de cobro según lo que más convenga al solicitante.

Si quieres hacer una simulación de hipoteca inversa, lo mejor que puedes hacer es dirigirte a alguna de las entidades que las conceden y estudiar detalladamente qué condiciones te ofrece cada una. 

Préstamos con garantía hipotecaria con Suitaprest

Esperamos haber aclarado en qué consiste la hipoteca inversa y cómo funciona. Este producto está pensado para solucionar problemas de liquidez poniendo una propiedad como garantía. Esto es precisamente lo que ofrecemos en Suitaprest con nuestros préstamos con garantía hipotecaria de hasta 300 mil euros. 

Si no quieres entregar tu casa al banco o dejar en una situación desprotegida a tus herederos, lo mejor para ti es un préstamo hipotecario que te pagará, en función de la valoración de tu vivienda, un capital en un único pago inicial.  

El requisito indispensable para acceder a nuestros préstamos es ser propietario de una vivienda, que funcionará como garantía de devolución. No dudes en ponerte en contacto con nuestros gestores para que puedan estudiar tu caso y hacerte una oferta que se adapte a tus necesidades.