Una de las formas que puede llevar a esta situación es el impago de un préstamo que conduce a una subasta, y es que enfrentarse a una ejecución hipotecaria puede ser una experiencia estresante para cualquier propietario. Si te encuentras en la desafortunada situación de que tu casa sale a subasta, probablemente te estés preguntando: “¿qué puedo hacer?”. Afortunadamente, hay varias formas de evitar una subasta judicial de vivienda.
En este artículo, te mostraremos cinco diferentes maneras de hacerlo, enfocándonos principalmente en la enervación, al igual que arrojaremos luz sobre el proceso de una subasta.
¿Qué es una subasta?
Si te estás preguntando, “mi casa sale a subasta, ¿qué puedo hacer?”, lo primero que debes entender es el concepto de subasta y el proceso que conlleva. Una subasta es un proceso legal en el que se vende una propiedad al mejor postor para recuperar una deuda impagada, generalmente asociada a un préstamo hipotecario.
Este proceso se lleva a cabo cuando el propietario no puede cumplir con sus obligaciones de pago y todas las demás opciones de recuperación de la deuda han sido agotadas.
¿Qué queremos decir con esto? Pues que no hay razón para alarmarse, ya que la subasta suele ser el último recurso. ¡No te vas a enfrentar a una subasta por retrasarte un día en el pago de tu hipoteca! Los prestamistas sólo quieren recuperar su deuda de la manera más fácil, y una subasta es un proceso complejo.
Lo habitual es enviar un recordatorio y luego valorar otras soluciones antes de tomar una medida tan radical.
Proceso de subasta: paso a paso
Para empezar, es importante tener claro qué es lo que lleva a una subasta y que este proceso solo ocurre si no pagas tu préstamo. Los prestamistas entienden que pueden surgir dificultades o contratiempos en el pago del préstamo y, por lo general, ofrecen un período de gracia para que te pongas al día con tus pagos atrasados.
Si no puedes resolver estos impagos, el prestamista comenzará a reclamar su deuda mediante recordatorios, notificaciones y, finalmente, acciones legales. Ojo, este será el último recurso. Si después de todos estos intentos no tomas ninguna medida para solucionar el impago, el proceso culminará en una subasta de tu propiedad.
¿Cómo sé si mi casa sale a subasta?
Para saber si tu casa está a punto de salir a subasta, es necesario estar atento a las comunicaciones de tu prestamista y a cualquier notificación legal. Normalmente, recibirás varios avisos antes de que se inicie el proceso de subasta. Estos avisos pueden ser de la siguiente manera:
- Notificaciones de impago y solicitudes de pago.
- Avisos de intención de iniciar procedimientos legales.
- Comunicación de la fecha y lugar de la subasta.
Eso sí, recomendamos que, en caso de recibir este tipo de notificaciones, tomes medidas inmediatas para comunicarte con tu prestamista y explorar opciones para evitar la subasta.
La subasta como último recurso
Si no tomas ninguna medida ante las notificaciones, la subasta seguirá su curso en función del lugar y la fecha que determine el tribunal o la entidad encargada del proceso.
Como hemos mencionado antes, en la subasta tu propiedad se venderá al mejor postor con el objetivo de cubrir la deuda pendiente. El importe obtenido en la subasta se utilizará para pagar al prestamista y cualquier otro acreedor que tenga una anotación o carga sobre la propiedad.
Después de la subasta, ¿qué viene?
Si no has tomado las medidas necesarias antes de que tu casa salga a subasta, es crucial conocer los siguientes pasos. Tras la subasta, se podrían dar alguna de las siguientes situaciones:
- Adjudicación del inmueble: la propiedad se adjudica al mejor postor.
- Distribución del dinero: los fondos obtenidos de la subasta se distribuyen para cubrir la deuda hipotecaria y otros costos legales asociados.
- Desahucio: si sigues viviendo en la propiedad, se iniciará un proceso de desahucio para desalojarte. Los plazos de este proceso pueden variar, pero generalmente lleva unos meses.
Te recordamos de nuevo que es importante actuar rápido ante cualquier notificación de impago y buscar asesoramiento legal. Es la mejor forma de explorar todas las opciones posibles y evitar llegar a la subasta.
¿Qué hacer si tu casa sale a subasta?
Si ya has recibido notificaciones de que tu casa sale a subasta, en principio, existen las cinco soluciones que mostramos a continuación:
- Enervación
- Renegociación con el prestamista
- Préstamo con garantía hipotecaria
- Acuerdo extrajudicial de pagos
- Dación en pago
Cómo parar una subasta judicial con enervación
La enervación es una forma efectiva de evitar que la subasta siga adelante, siempre y cuando actúes a tiempo. Se trata de un procedimiento legal que permite al deudor evitar la subasta de su vivienda habitual pagando las cantidades adeudadas antes de que se lleve a cabo la subasta.
Este mecanismo se utiliza para cancelar la deuda y detener el proceso judicial, brindando una última oportunidad para conservar la propiedad.
¿Cómo funciona la enervación?
Para llevar a cabo la enervación, es fundamental que el deudor pague la totalidad de las cantidades reclamadas por el prestamista, incluyendo el capital, los intereses y los costos legales asociados, antes de que se realice la subasta.
Este pago debe efectuarse en un plazo específico, que suele indicarse en la notificación de subasta o en el procedimiento judicial.
Requisitos para la enervación
Para iniciar el proceso de enervación de deuda, el deudor debe cumplir con ciertos requisitos y seguir una serie de pasos dentro de los plazos establecidos por la ley:
- Notificación adecuada. Debes haber recibido una notificación formal del procedimiento de subasta y del monto adeudado.
- Pago completo. Debes pagar la cantidad total adeudada, incluyendo cualquier interés acumulado y costos legales.
- Plazo. El pago debe realizarse dentro del plazo establecido por el tribunal o el prestamista.
👉 En España, la Ley de Enjuiciamiento Civil regula los procedimientos de ejecución hipotecaria y la posibilidad de enervar la deuda. El artículo 579 establece que el deudor puede evitar la subasta mediante el pago total de la deuda pendiente y los gastos procesales, mientras que el artículo 693 estipula que el deudor puede enervar la deuda pagando las cantidades adeudadas antes de que se adjudique la propiedad en subasta.
Proceso de enervación
- Recibirás una notificación formal indicando la cantidad y la fecha de la subasta.
- Es recomendable que busques asesoramiento legal para conocer bien tus derechos y obligaciones.
- Debes reunir la cantidad total adeudada para realizar el pago completo.
- Paga la cantidad adeudada dentro del plazo especificado para detener el proceso de subasta.
- Obtendrás la confirmación de que la deuda ha sido pagada y el proceso de subasta se ha cancelado.
El proceso de subasta se detiene en cuanto la deuda es enervada, por lo que la vivienda no será adjudicada y el deudor puede conservar la propiedad. La enervación puede suspender la subasta de forma temporal mientras se verifica el pago y, una vez confirmado, de manera permanente, poniendo así fin al proceso de ejecución hipotecaria.
Además, la enervación puede ofrecer beneficios a largo plazo, ya que te permite estabilizar tu situación financiera y empezar a recuperar tu historial crediticio, un aspecto crucial para futuras transacciones financieras. Pero, como es evidente, lo más importante de todo es que podrás conservar tu vivienda.
Alternativas para evitar una subasta judicial
Si la enervación no es posible, aquí te proponemos otra serie de alternativas para evitar o parar la subasta de tu hogar.
Renegociación con el prestamista
Una de las primeras opciones para evitar una subasta es intentar renegociar los términos del préstamo con tu prestamista. Estas son las opciones:
- Reestructuración del préstamo.
- Reducción de los tipos de interés.
- Extensión del plazo de pago.
Muchos prestamistas están dispuestos a trabajar contigo para encontrar una solución que beneficie a ambas partes y evite el proceso de subasta.
Préstamo con garantía hipotecaria
Si no puedes llegar a un acuerdo con tu prestamista actual para detener la subasta y los bancos tradicionales no están dispuestos a ayudarte, un préstamo con garantía hipotecaria podría ser una buena alternativa.
Este préstamo proporciona liquidez adicional para que puedas ponerte al día con los pagos y llevar a cabo la enervación. Además, si tienes otras deudas, podrás reunificarlas para facilitar el seguimiento y la gestión.
Acuerdo extrajudicial de pagos
Otra opción es establecer un acuerdo extrajudicial de pagos, donde puedes acordar un plan de pagos diferente con tu prestamista fuera del ámbito judicial.
Este acuerdo puede ser más flexible y adaptado a tu situación financiera actual.
Dación en pago
La dación en pago es una solución en la que entregas la propiedad al prestamista como forma de pago de la deuda. Aunque pierdes la propiedad, evitas la subasta y la posible deuda residual.
Cómo evitar la subasta de tu vivienda habitual con Suitaprest
Si te enfrentas a la difícil situación de que tu casa sale a subasta y no sabes qué hacer, en Suitaprest te ofrecemos una solución efectiva: nuestro préstamo con garantía hipotecaria puede ser una opción para detener la subasta y proteger tu hogar.
Como hemos mencionado anteriormente, los prestamistas suelen buscar otras alternativas antes de llegar a la subasta. Así que, si no logras alcanzar un acuerdo con tu prestamista o los bancos tradicionales, en Suitaprest podemos ayudarte, incluso si te encuentras en casos particularmente difíciles, como estar en listas de morosos como ASNEF o RAI o en desempleo.
Los préstamos con garantía hipotecaria que ofrecemos te brindan la oportunidad de salvar tu propiedad.
Para conseguir este tipo de préstamo lo único que necesitas es:
- Demostrar ingresos suficientes (que pueden provenir de alquileres, pensiones u otras fuentes) y la capacidad de devolver un préstamo.
- Ser propietario de una propiedad con una hipoteca pendiente baja o inexistente.
Si cumples con estos requisitos, podrás obtener un estudio gratuito para un préstamo con garantía hipotecaria.
Preguntas frecuentes: mi casa sale a subasta, ¿qué puedo hacer?
Si tu casa sale a subasta, considera la enervación de deuda, la negociación con el acreedor, la reestructuración de deuda o la venta voluntaria de la propiedad como opciones para detener la subasta.
Aquí te dejamos otra serie de preguntas frecuentes con el objetivo de ayudarte a entender el proceso.
¿Pueden subastar mi casa sin que yo me entere?
En el artículo 667 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se establece que debes recibir la notificación pertinente sobre el proceso de ejecución hipotecaria y la subasta.
¿Cómo parar una subasta judicial?
Puedes parar una subasta judicial mediante la enervación de deuda, la negociación con el acreedor o la presentación de un recurso judicial.
¿Cómo saber si mi casa sale a subasta?
Consulta el Boletín Oficial del Estado (BOE) y el Registro de la Propiedad y contacta al juzgado correspondiente para verificar el estado de tu vivienda.
¿Cuándo puede subastarse mi casa?
Tu casa puede ser subastada una vez se haya iniciado el proceso de ejecución hipotecaria y se haya cumplido con los plazos legales para la subasta.
¿Qué opciones tengo si mi casa está programada para ser subastada?
Además de la enervación de deuda, puedes considerar la reestructuración de la deuda, la negociación con el acreedor o la venta voluntaria de la vivienda.
¿Cuánto tiempo tengo para actuar antes de que mi casa salga a subasta?
El tiempo para actuar varía, pero generalmente tienes hasta el momento de la adjudicación de la propiedad en subasta para enervar la deuda o tomar otras medidas.
¿Qué sucede si mi casa se subasta y no puedo pagar la deuda restante?
Si tu casa se subasta y el precio de venta no cubre la deuda total, podrías seguir siendo responsable del saldo restante. Es crucial buscar asesoramiento legal para explorar todas las opciones disponibles.
¿Cuál es el papel de un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias en este proceso?
Un abogado especializado puede ayudarte a entender tus derechos, guiarte a través del proceso de enervación o de otras opciones para detener la subasta y representarte en negociaciones con el acreedor o en procedimientos judiciales.
¿Puedo detener una subasta con un concurso de acreedores?
No, un concurso de acreedores no es una opción viable para detener una subasta. La razón principal es que la solicitud de un concurso de acreedores no se resuelve de inmediato; es un proceso que puede tomar tiempo. Incluso si inicias el trámite, no será suficiente para detener una subasta que ya ha sido programada. Por lo tanto, no es una solución efectiva en estos casos.
¿La Ley de la Segunda Oportunidad puede detener una subasta?
No, la Ley de la Segunda Oportunidad tampoco es una solución eficaz para detener una subasta. Si bien esta ley permite la exoneración de deudas con garantía personal, no afecta a las deudas hipotecarias, que son consideradas deudas privilegiadas especiales. Esto significa que la subasta continuará su curso, ya que las deudas hipotecarias no se ven afectadas por este proceso legal.
