En esta guía, te describimos todos los posibles gastos asociados a este tipo de préstamo, desde los intereses y las comisiones iniciales hasta los cargos de cierre y los seguros requeridos.
¿Qué es un préstamo con garantía hipotecaria?
Tal y como explicamos en este artículo del blog sobre la diferencia entre hipoteca y préstamo con garantía hipotecaria, un préstamo con garantía hipotecaria consiste en un préstamo que utiliza una hipoteca como garantía, mientras que la hipoteca es la garantía accesoria al préstamo o crédito.
En este préstamo, a diferencia del hipotecario, cualquier propiedad que poseas (vivienda, local, oficina, etc.) te sirve como garantía, y la finalidad del préstamo no se limita a financiar la misma propiedad, si no que se puede emplear para una reforma, reunificar deudas, salir de ASNEF, levantar un embargo, comprar un coche, etc. La realidad es que este tipo de préstamo lo puedes destinar a lo que tú desees.
Hemos querido hacer hincapié en esta diferencia porque vamos a hablar sobre los gastos relacionados con el préstamo con garantía hipotecaria; unos gastos que, por lo tanto, serán distintos a los del resto de préstamos.
Resumen completo de los gastos de préstamo con garantía hipotecaria
A continuación, te detallamos los gastos generales para un préstamo con garantía hipotecaria: los previos, los que se producen durante la firma del préstamo con garantía hipotecaria y los posteriores.
Gastos previos a la firma del préstamo
Antes de firmar un préstamo con garantía hipotecaria, es importante considerar varios gastos que se deben cubrir para asegurarte que el proceso sea los más eficiente y correcto posible.
Aquí te detallamos los principales gastos previos a la firma del préstamo.
Gastos de tasación
La tasación de la propiedad es un paso crucial en el proceso de obtención de un préstamo con garantía hipotecaria. Consiste en una inspección profesional en la propiedad donde se evalúa el valor del inmueble que se va a utilizar como garantía para el préstamo.
Esta evaluación la realiza un tasador certificado y su objetivo es determinar el valor de mercado actual del inmueble. El valor tasado influye directamente en la cantidad máxima del préstamo, ya que los prestamistas suelen ofrecer un porcentaje del valor tasado de la propiedad.
👉Puedes leer más en nuestro artículo ¿Cómo saber el valor de tasación de una vivienda?
Gastos de tasación estimados
El gasto de la tasación puede variar, pero se estima que oscila entre 300 y 400 euros si se realiza a través de TINSA. Este gasto debe asumirlo el prestatario antes de que se apruebe el préstamo.
Comisión de intermediación
La comisión de intermediación hace referencia a los honorarios que cobra un intermediario financiero por su papel en la negociación y obtención del préstamo. Este intermediario actúa como un enlace entre el prestatario y el prestamista, facilitando el proceso de solicitud y aprobación del préstamo.
Gastos de intermediación estimados
Este gasto puede variar en gran medida. No obstante, si trabajas con un solo intermediario, como, por ejemplo, Suitaprest, la comisión de intermediación generalmente es del 10 % de la cantidad del préstamo. Cuantos más intermediarios estén involucrados, mayor será el porcentaje total de comisiones de intermediación que pagarás.
Gastos de apertura
Los gastos de apertura son las comisiones que cobran los prestamistas por la gestión y formalización del préstamo con garantía hipotecaria. Incluyen la preparación de la documentación necesaria, la realización de las verificaciones de crédito y la administración del proceso de aprobación del préstamo.
Gastos de apertura estimados
La comisión de apertura suele rondar el 6 % de la cantidad total del préstamo. Estos gastos son una parte importante de los costes iniciales y deben ser considerados al calcular el total de los gastos previos a la firma del préstamo.
Ejemplo de gastos previos a la firma del préstamo
Veamos los gastos de apertura con un ejemplo práctico. Imagínate que necesitas 24.000 euros, pero tienes dificultades para obtener un préstamo a través de los bancos tradicionales, por lo que decides optar por una alternativa como Suitaprest para conseguir un prestamista.
Necesitarás pedir una cantidad de 29.000 euros para cubrir los diversos gastos previos a la firma del préstamo. Aquí te mostramos el desglose:
- 1.800 euros de coste de apertura (el 6,2 % del importe del préstamo).
- 2.800 euros de comisión de intermediación (algo menos del 10 % del importe del préstamo).
- 400 euros para la tasación de tu propiedad.
- Total de gastos previos a la firma: 5.000 euros.
Ten en cuenta que también habrá costes adicionales durante la firma del préstamo y las etapas posteriores. Sigue leyendo para obtener más detalles.
Gastos durante la firma del préstamo
Durante la firma del préstamo con garantía hipotecaria, es necesario cubrir una serie de gastos adicionales que garantizan la legalidad y el correcto registro del préstamo. Además de formalizar el préstamo, cumplen la función de proteger tanto al prestatario como al prestamista.
Eso sí, hay que aclarar que los gastos incluidos en esta sección, desde los impuestos de Actos Jurídicos Documentados hasta el registro de la propiedad, por ley se encarga de pagarlos la parte prestamista, no prestataria.
A continuación, detallamos los principales gastos que pueden surgir durante la firma del préstamo.
Impuestos
Los impuestos representan uno de los gastos más significativos durante la firma del préstamo con garantía hipotecaria. El principal impuesto aplicable es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que se debe pagar por la formalización de documentos notariales, mercantiles y administrativos. Este gasto por ley paga la parte prestamista.
Impuestos aplicables
El IAJD se aplica a las escrituras de préstamos con garantía hipotecaria y su tasa varía según la comunidad autónoma. En general, el porcentaje puede oscilar entre el 0,5% y el 2% del importe garantizado por la hipoteca, dependiendo de la normativa específica de cada región.
Es importante que siempre consultes la legislación local para conocer la tasa exacta aplicable en tu caso.
Notaría
El notario juega un papel crucial en la firma del préstamo con garantía hipotecaria. Es el funcionario público encargado de dar fe de la legalidad del acto y de la autenticidad de los documentos firmados.
Durante la firma, el notario verifica la identidad de las partes, explica las cláusulas del contrato y asegura que todos los términos sean claros y aceptados por ambas partes. Por ley estos gastos de notaría paga la parte prestamista.
Gastos de notaría estimados
Los honorarios notariales están regulados por el arancel notarial y varían en función del importe del préstamo y la complejidad del documento.
En promedio, los gastos notariales oscilan entre el 0,1 % y 0,5 % de la cantidad del préstamo, y deben abonarse en el mismo momento de la firma del contrato.
Registro de la propiedad
Inscribir la hipoteca en el registro de la propiedad es un paso fundamental para garantizar la seguridad jurídica del préstamo. Esta inscripción hace pública la existencia del gravamen sobre la propiedad, protegiendo así los derechos del prestamista en caso de incumplimiento del prestatario. Los gastos de registro de la propiedad deberán ser pagados por el prestamista.
Gastos estimados de la inscripción en el registro de la propiedad
Los gastos de inscripción en el registro de la propiedad también están regulados y suelen depender del importe del préstamo y de la comunidad autónoma. En términos generales, estos gastos pueden situarse alrededor del 0,2 % del importe del préstamo.
Cuando llegue el momento de firmar un préstamo con garantía hipotecaria, es importante tener en cuenta todos estos gastos, pero sin perder de vista todos los gastos posteriores a la firma y que te detallamos a continuación.
Gastos posteriores a la firma del préstamo
Una vez firmado el préstamo con garantía hipotecaria, el prestatario tiene una serie de gastos recurrentes y adicionales que se acumularán a lo largo del tiempo.
Estos gastos incluyen los intereses del préstamo, las comisiones periódicas y los seguros obligatorios, que son esenciales para mantener el préstamo en buen estado y cumplir con las obligaciones contractuales.
Intereses del préstamo
La tasa de interés aplicada a un préstamo con garantía hipotecaria suele ser un gasto significativo. Esta tasa varía según el prestamista y las condiciones del mercado, pero puede ser considerablemente alta en comparación con otros tipos de préstamos.
Tasa de interés aplicada
En algunos casos, la tasa de interés para un préstamo con garantía hipotecaria puede ser del 12 % o más. Esta tasa se aplica al saldo pendiente del préstamo y se calcula de manera periódica, por lo general cada mes.
Cálculo de los pagos de intereses
El importe que pagas en concepto de intereses cada mes dependerá no solo del tipo de interés, la duración y la cantidad del préstamo, sino también de la estructura de amortización. Por ejemplo, si devuelves la cantidad total del préstamo al final del plazo, pagarás más intereses cada mes en comparación con un préstamo en el que amortizas en cuotas mensuales.
¿Y cuál es el motivo? Aquí te lo explicamos. Si has acordado devolver la cantidad total al final, siempre vas a “deber” la cantidad total del préstamo hasta el final y pagar intereses por esta cantidad, ya que no estás reduciendo el importe principal del préstamo. Si lo amortizas en cuotas mensuales, estás “reembolsando” tu deuda de manera gradual. Al ir reduciendo gradualmente el importe del préstamo, los intereses mensuales también disminuyen, ya que se calculan sobre un saldo cada vez menor.
Aquí te dejamos un ejemplo de pago con carencia de capital y otro con amortización de capital:
Aunque el pago de amortización mensual es el más común, también puede variar. La estructura del sistema de amortización, francés, alemán o de otro tipo, también influye en la cantidad de intereses que pagas mensualmente, ya que los métodos de reembolso son diferentes.
Comprender estas diferencias es esencial para calcular los gastos de un préstamo con garantía hipotecaria porque influyen en la planificación financiera a largo plazo.
👉 Lee más en nuestro artículo: Calcular intereses en un préstamo: guía rápida
Comisiones periódicas
Además de los intereses, los préstamos con garantía hipotecaria pueden incluir diversas comisiones periódicas que se cobran por el mantenimiento o la administración del préstamo.
Gastos de comisiones
Estos gastos pueden incluir cargos por gestión de cuenta, comisiones de administración y emisión de extractos. Por ejemplo:
- Comisión de mantenimiento. Un cargo mensual o anual por la gestión del préstamo, que puede variar entre 10 y 30 euros al mes.
- Comisión por emisión de extractos. Si se solicitan extractos físicos, el coste adicional suele oscilar entre 1 y 5 euros por extracto.
Seguros
La contratación de seguros suele ser una condición obligatoria para la aprobación de un préstamo con garantía hipotecaria, dado que estos seguros protegen tanto al prestatario como al prestamista en caso de eventos imprevistos.
Aquí te detallamos los principales seguros, aunque no todos serán obligatorios.
Seguro de hogar
Este seguro es obligatorio para proteger la propiedad contra daños físicos como incendios, inundaciones o terremotos.
El coste del seguro de hogar puede variar significativamente según la ubicación, el valor de la propiedad y las coberturas seleccionadas. Un coste promedio puede oscilar entre 200 y 600 euros anuales.
Seguro de vida
Aunque no siempre es obligatorio, muchos prestamistas requieren un seguro de vida para garantizar el pago del préstamo en caso de fallecimiento del prestatario.
Este gasto dependerá de factores como la edad, el estado de salud y el importe del préstamo, pero suele oscilar entre 150 y 500 euros anuales.
Gastos asociados y variaciones de seguros
Es importante comparar diferentes ofertas de seguros y elegir las coberturas que mejor se adapten a tus necesidades. El coste de los seguros varía considerablemente según las aseguradoras y las coberturas específicas seleccionadas.
En definitiva, después de la firma del préstamo, es fundamental que tengas en cuenta los gastos recurrentes de intereses, las posibles comisiones periódicas y los costes de los seguros obligatorios, ya que también tienen un impacto en tus finanzas a largo plazo.
Amortización del préstamo
En este caso, los pagos también dependen del sistema de amortización. En España, el más popular es el sistema francés, pero también existen el sistema alemán y el americano.
Basándonos en el ejemplo de la sección anterior (“Cálculo de los pagos de intereses”), te explicamos cada sistema en más detalle:
- Sistema francés. En este caso, la cantidad mensual de reembolso del préstamo aumenta gradualmente hasta el final del préstamo, mientras que los pagos mensuales de intereses disminuyen para que la cantidad total sea siempre la misma. En el caso del ejemplo, esto significa que en el primer mes pagas 118,83 € de amortización y en el último mes el reembolso mensual del préstamo es de 428,36 €.
- Sistema alemán. La cantidad mensual de reembolso del préstamo siempre es la misma; en nuestro ejemplo, sería de 241,67 € al mes.
- Sistema americano. No tienes reembolsos mensuales del préstamo, por lo que deberás reembolsar la cantidad total de 29.000 € al final.
Ningún sistema es mejor que otro, así que deberás optar por el que mejor se adapte a tu situación financiera.
Gastos adicionales y consideraciones
Además de los gastos previos, los que se producen durante la firma del préstamo con garantía hipotecaria y los posteriores, debes tener en cuenta estos otros gastos adicionales.
Estos gastos pueden surgir en situaciones específicas como la amortización anticipada del préstamo o la modificación de sus condiciones.
Gastos por amortización anticipada
La amortización anticipada es el pago total o parcial del préstamo antes del término estipulado en el contrato. Aunque puede ser beneficioso para reducir la carga de intereses a largo plazo, muchos prestamistas imponen penalizaciones por este tipo de pagos.
Gastos estimados y condiciones específicas
Las penalizaciones pueden estar entre 0 % y 2 % de la cantidad anticipada. Por ejemplo, si se desea amortizar 10.000 euros por anticipado y la penalización es del 1 %, el coste sería de 100 euros. Por eso es importante revisar el contrato del préstamo para entender las condiciones específicas y calcular los gastos finales antes de proceder con la amortización anticipada.
Gastos por cambio de condiciones
En ocasiones, los prestatarios pueden necesitar modificar las condiciones iniciales del préstamo, un proceso que se conoce como novación y que puede incluir cambios en el plazo del préstamo, la tasa de interés o incluso la cantidad del préstamo.
Gastos estimados por novación
Como hemos explicado en el apartado anterior, la novación implica la revisión y modificación del contrato original y puede conllevar varios gastos administrativos y legales.
- Cambio en el plazo del préstamo. Extender o reducir el plazo puede requerir la aprobación del prestamista y el pago de una comisión, que generalmente es del 0,1 % al 1 % del capital pendiente.
- Cambio en la tasa de interés. Modificar la tasa de interés (por ejemplo, de variable a fija) también puede implicar un coste, incluidos los honorarios notariales y los gastos de gestión, que pueden sumar entre 200 y 500 euros.
- Incremento de la cantidad del préstamo. Si quieres aumentar la cantidad del préstamo, puede considerarse una novación con gastos adicionales como una nueva tasación de la propiedad, comisiones por gestión y posibles ajustes en el IAJD. Los costes dependerán de la nueva cantidad solicitada.
Gastos de un préstamo con garantía hipotecaria
Un préstamo con garantía hipotecaria implica diversos gastos en diferentes etapas del proceso, desde la solicitud hasta la gestión a largo plazo del préstamo. No obstante, una buena planificación financiera te puede ayudar a gestionarlo eficazmente.
Por ello, esperamos que esta guía te haya servido para comprender todos los gastos asociados y cómo pueden impactar en tu economía a corto y largo plazo para evitar sorpresas y dificultades financieras.
Para minimizar gastos, recomendamos comparar ofertas de distintos prestamistas (tipos de interés, comisiones y condiciones), planificar pagos anticipados (amortizar el préstamo de manera anticipada en caso de que las penalizaciones no superen los beneficios de reducir el saldo pendiente) y elegir coberturas de seguros que se ajusten a tus necesidades personales.
👉 En todo caso, siempre puedes solicitar un estudio gratuito personalizado sin compromiso con Suitaprest y te responderemos en 24 horas.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de un préstamo con garantía hipotecaria
¿Puedo reclamar gastos de un préstamo con garantía hipotecaria?
Existen casos en los que se pueden reclamar gastos en un préstamo con garantía hipotecaria, especialmente si se considera que han sido impuestos de manera abusiva por la entidad financiera.
Los gastos que suelen reclamarse incluyen los costes de tasación, notaría, registro de la propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Es recomendable consultar con un abogado especializado en derecho hipotecario para evaluar la viabilidad de la reclamación y proceder adecuadamente.
¿Cómo se calculan los intereses de un préstamo hipotecario?
Los intereses de un préstamo hipotecario se calculan en función del tipo de interés, la cantidad y duración del préstamo y la estructura de amortización aplicada. No obstante, en este artículo te explicamos cómo calcularlos, en especial aquellos que requieren cálculos adicionales.
¿Qué documentos necesito para reclamar los gastos de un préstamo hipotecario?
Para la reclamación de gastos de un préstamo con garantía hipotecaria, necesitarás la escritura del préstamo hipotecario, facturas de los gastos que deseas reclamar (tasación, notaría, registro, etc.) y cualquier otra documentación relacionada con los pagos realizados. Es útil tener copias de los extractos bancarios que muestran estos pagos.
¿Cuál es el plazo para reclamar los gastos de un préstamo hipotecario?
El plazo para reclamar los gastos de un préstamo hipotecario puede variar según la legislación vigente y las particularidades del caso. Generalmente, el plazo es de varios años desde la fecha en que se firmó el préstamo o desde que los tribunales declararon esas cláusulas como abusivas. Es importante actuar rápidamente y consultar con un abogado para no perder la oportunidad de reclamar.